Komplisert situasjon

Flere reguleringer og lover påvirker utleie av boliger på Gran Canaria og gjør det vanskelig å forstå hva som er tillatt og ikke tillatt.

Deler av lovene er vagt formulert og åpne for forskjellige tolkninger. Det har ikke minst mange nordmenn reagert på gjennom frustrasjonsmeldinger på sosiale medier. Få vet hva som egentlig gjelder.

Soneinndelingen er ikke klar

Klikk her for å se flere illustrasjoner av turismesoner på Gran Canaria. 

Soneinndelingen i kartene du ser hvis du klikker på lenken over er fra februar 2014, men de er kun å regne som retningsgivende forslag fra øyrådet. De er ikke rettskraftige, og mange av de merkede sonene har en blanding av turistboliger og fastboliger. Se oversikten nederst i artikkelen.

Områder som ligger utenfor de fargede sonene er klassifisert som, og kan trygt anses som rene boligområder, mens de innenfor kan ende opp med en annen status enn det soneinndelingen viser i dag.

Hver enkelt kommune må lage sin planregulering som må avstemmes med øyrådets soneinndeling før disse blir endelige, og dette er en prosess som kan ta svært lang tid.

Eksperten forklarer

Carolina Garcia Chagrin er utnevnt av boligmeglerforbundet ACEGI til å holde seg orientert i saken, og har god oversikt over problemstillingene.

Canariajournalen har presentert ulike scenarier for Chagrin i et forsøk på å bringe mer klarhet i situasjonen.

Her er svarene:

Ønske: Jeg vil bo og/eller leie ut

Jeg eier en leilighet i en boligblokk med flere leiligheter på Gran Canaria. Denne ønsker jeg å bo i selv deler av året og å leie ut når jeg ikke bruker den selv, eventuelt å bare leie ut eller bare bruke selv.

Jeg vet ikke om tomten eller bygningen er klassifisert for turisme eller faste boliger.

Chagrin: Først må du finne ut hvilken klassifiseringen bygningen har. Det kan du gjøre ved å kontakte en eiendomsmegler eller kommuneadministrasjonen, hvor du skal oppsøke teknisk etat. På spansk heter etaten Planeamiento.

I Mogán ligger etatens kontorer i kommunebygningen i Arguineguin, i nærheten av den katolske kirken i sentrum. I Maspalomas-området ligger det i kommunebygningen ved fotballbanen i San Fernando.

Scenario 1: Flertallet av leilighetene leies ut av et selskap

Jeg har funnet ut at bygningen er klassifisert som turistbygning, det vil si at den har lisens til utleie av leiligheter til turister. Da er det vel bare å leie ut så mye jeg ønsker?

Chagrin: Nei, så enkelt er det ikke. Det fins forskjellige tilfeller.

Turistregulering fra 1995 slår fast at turistutleie i bygninger med en turistlisens bare kan utføres av ett enkelt selskap som er registrert operatør for bygningen.

For å være i stand til å operere lovlig, må dette selskapet  ha en avtale med 51 prosent eller mer av eierne dersom  komplekser  fikk lisens før 1999, og 100 prosent dersom komplekset ble lisensiert etter 1999.

Det første tilfellet vi kan se på er at bygningen har turistlisens fra 1999 eller før, hvilket gjelder det store flertallet av eksisterende bygninger, og at et selskap driver med utleie av et flertall av leilighetene i bygningen til turister, det vil si hotelldrift.

I dette tilfellet kan du fritt bruke leiligheten som privat feriested, men ikke som permanent fastbolig. Din egen bruk av leiligheten er å anse som turismebruk.

Myndighetene har ikke lovfestet hvor mye av året du kan bo der selv, men den kanariske regjeringen har i praksis akseptert opp til seks måneder av året.

ACEGI anbefaler i dette tilfellet ikke at du leier leiligheten ut på egen hånd, hverken over kort tid til turister eller lang tid som fast bosted.

Utleie kan kun skje til turister gjennom et selskap som tar seg av utleie for hele bygningen, og betaling av leie skal skje til utleieselskapet, ikke direkte til boligeierne.

2: Turistbygning hvor alle leilighetene er selveid

Jeg har fått vite at bygningen har turistlisens, men alle leilighetene er i privat eie enkeltvis, og det er ingen operatør som tar seg av utleie.

Chagrin: Da må bygningen fortsette med turismelisens, det fins ingen andre muligheter etter dagens lovverk. Det vil si at det må drives utleie til turister gjennom en operatør, og du kan ikke bruke boligen som permanentbolig.

Operatøren kan eventuelt etableres av sameiet selv, slik at de kan bestemme alle regler og priser selv.

Boligsameiet må organisere seg og informere Gran Canarias turistråd, Patronato de Turismo i bydelen Triana i Las Palmas, om at sameiet skal drive med utleie. 

Flere tekniske krav og krav til tjenester må innfris. Det viktigste tjenestekravet er at bygningen må ha en betjent resepsjon, og det må fremstå som et anlegg som er åpent for offentligheten.

Boligeierne kan ikke leie ut hver for seg: De må være enige om at det skal fremstå som et turistanlegg, men alle må ikke leie ut hvis de ikke vil. Alle eierne må oppfylle kravene, også de som selv ikke leier ut.

Din egen bruk av leiligheten som feriebolig er også å anse som bruk til turisme, og det ikke lovfestede kravet på maksimalt seks måneders egen bruk er retningsgivende.

Denne varianten krever en hel del administrasjon fra sameiet.

3: Bygningen har hatt turistlisens, men er nå boligblokk

Det har vært drevet utleie under turistlisens tidligere, men nå er turistlisensen oppgitt, og bygningen har i praksis permanentboliger og ferieboliger.

Chagrin: Disse tilfellene gjelder i stor grad bygninger som ga opp turistlisensen før 2013, da loven om modernisering av turismen på Kanariøyene ble vedtatt.

De som eventuelt har gitt opp turistlisensen etter 2013, kan få problemer fordi loven ikke tillater dette. De må da ta opp igjen turistutleien.

Bygninger som har gitt opp turistlisensen står i en ikke definert situasjon i dag, de er i praksis uregulerte. Det som mangler er en reguleringsplan i kommunene som er tilpasset den siste utgaven av loven om modernisering av turismen, som ble vedtatt i mai i år.

Kommunen må gå gjennom hver enkelt bygning og se hvordan den blir brukt i praksis i dag, om det er turistleiligheter, permanentboliger eller en blanding.

Reguleringsplaner som er tilpasset moderniseringsloven fins ikke i noen kommuner på Gran Canaria per i dag. San Bartolome de Tirajana kommune har et utkast ute på høring hvor alle kan komme med innvendinger.

Mogán, den andre store turistkommunen på Gran Canaria, vil trolig komme med et utkast enten i år eller neste år.

Flere berørte sameier i San Bartolome de Tirajana går i disse dager ut mot utkastet til planregulering, og har varslet at de vil komme med mange innvendinger.

En underskriftskampanje er også startet på internettsiden Change.org. Der krever de endringer av både planreguleringen og moderniseringsloven.

Myndighetene har uttalt i offentlighet at bygningene kan brukes slik de blir brukt av eierne i dag inntil de er regulert, slik at eierne ikke trenger å bekymre seg.

Det fins en mulighet i lovverket for å leieregulere turistklassifiserte bygninger som ikke har turismelisens lengre, som kunne vært ideell. Dette blir kalt «alojamiento temporal no turistico», midlertidig bosted som ikke er for turismedrift.

Denne varianten ville være den ideelle løsningen for å etablere en regulert bruk som ferieboliger for mange komplekser som ga opp sin turistlisens i fortiden. Dessverre er kravene som må innfris så strenge at det er ytterst få som kan utnytte denne muligheten.

ACEGI anbefaler i dag i dette scenarioet kun utleie som permanentbolig med minimum seks måneders varighet

4: Bygningen er klassifisert som permanentbolig

Jeg har funnet ut at leiligheten ligger i en bygning som er klassifisert som permanentbolig. Da er det vel tut og kjør, jeg kan bo der når jeg vil og så lenge jeg vil, og leie ut fritt på kort eller lang tid til turister eller som fastbolig?

Chagrin: Du kan bo der så mye du vil, og du står fritt til å leie boligen ut som permamentbolig så mye du ønsker. Den spanske utleieloven sier at leietakeren har krav på minst seks måneders leietid.

Kortidsutleie til turister av en bolig som er fullt møblert og utrustet med alt som trengs for å flytte inn umiddelbart, og som er markedsført i det som blir kalt turismekanaler,  er imidlertid ikke regulert av Spanias utleielov. Det er overlatt til hver enkelt autonome region.

I regionen Kanariøyene ble det i mai i år innført en ny regulering for slik utleie av privatboliger til turister. En ny klasse turistboliger ble lagt inn i lovverket, kalt ferieboliger, Vivienda de Uso Turistico.

Denne reguleringen tillater kun utleie av privatboliger til turister markedsført i turismekanaler hvis bygningen ligger i et område som er regulert utelukkende til boligområde.

Hvis du vil leie ut til turister og markedsføre i turismekanaler, må du da registrere deg hos turistrådet i Las Palmas og få et registreringsnummer. Det er også en del enkle krav som må innfris.

Du må selvsagt også betale skatt på Kanariøyene av utleievirksomheten.

Registreringsnummeret og det faktum at det dreier seg om privatutleie må fremgå i markedsføringen, og det er bestemte krav til hva som skal fremgå av annen informasjon.

Loven tillater imidlertid ikke slik korttidsutleie til turister hvis boligen ligger i et område som er klassifisert som turistområde, eller en blanding av turistområde og boligområde. Det er med andre ikke bare bygningens klassifisering som gjelder, men også områdets klassifisering.

Likevel, hvis eiendommen er klassifisert som bolig, og ikke markedsføres på turismekanaler, kan du leie den ut på kort tid under Spanias utleielov som sesongutleie, uten noe spesielle krav.

Annonsering på for eksempel AIRBNB, Home Away, Booking.com, Finn Reise og lignende kanaler er da ikke å anbefale, men på sosiale medier bør det være trygt å annonsere.

Scenario 5: Jeg vil kjøpe bolig

Jeg vurderer å kjøpe en bolig på Gran Canaria, og er usikker på om jeg våger, så komplisert som det det ser ut angående selvråderett og utleie.

Chagrin: I dagens situasjon skal du tenke nøye gjennom hvordan du skal bruke boligen. Om du bare skal bruke den selv som permanentbolig eller feriested, om du bare skal leie ut, om du skal kombinere feriebolig med utleie, og hvordan markedsføringen av utleien skal gjøres.

Når du har det på det rene, er det ikke så komplisert å finne noe som passer.

Sanksjoner

Hva kan skje hvis jeg bryter reglene for utleie?

Chagrin: Det er risikabelt.

Hvis det blir avslørt av inspektører, eller hvis sameiet oppdager det og ikke er fleksibelt på dette punktet, eller noen utenfra oppdager det og rapporterer det inn, kan myndighetene i henhold til loven sanksjonere.

Bøtene kan være svært høye, opptil titalls tusen euro.

Loven om modernisering av turismen omtaler også en mekanisme for eierskifte for bygninger som har turismelisens og som gir opp turistdrift. I ytterste konsekvens og i ekstreme tilfeller åpner det for at boliger kan bli tvangssolgt til en tredjepart, men det er ikke realistisk.

Jeg oppfatter denne delen av loven som en ren skremselstaktikk fra myndighetene for å motvirke at flere turistleiligheter slutter med turismedrift.

Det som kan skje er at et flertall i sameiet bestemmer at bygningen skal pusses opp til fires stjerners standard, og da må alle som eier bolig i sameiet dele regningen, uansett om de leier ut eller ikke, eller er uenige i oppussingen.

Det fins et tilfelle i Playa del Ingles der flere boligeiere i sameiet Los Salmones nektet å betale for oppussingen. Saken har havnet i retten. Disse ble pålagt av retten å betale for oppgraderingen.

De fortsetter likevel å bruke sine leiligheter privat. Det har ikke kommet til eierskifte av leilighetene.

Hvorfor er det så komplisert?

Chagrin: Alt har hittil vært regulert ut ifra hotellenes interesse, og det bør det ikke være, det er ikke riktig.

Myndighetene ønsker ikke at flere turistleiligheter skal gå over til å bli permanentboliger fordi det betyr at færre turistsenger vil være tilgjengelige. Gjennom lover og reguleringer forsøker de å bremse denne utviklingen.

Hotellene ønsker ikke det de ser på som urettferdig konkurranse fra små aktører som ikke har de samme strenge kravene på seg som hotellene.

Gjeldende regulering gir ikke en regulert løsning på de mange "private" komplekser som blir brukt privat som bolig nummer to uten turismelisens.

Den gir ikke nok plass, eller en uttrykkelig bestemmelse, for "langtidsturister" som ønsker å leve i turistområdet, men ikke i et kompleks hvor det er en profesjonell turistdrift.

"Alojamiento temporal no turistico" er den ideelle løsningen for slike tilfeller , men det må etableres mer fleksible kriterier slik at den kan brukes i praksis.

Et av problemene er at mange private har en stor del av inntektene fra utleie av boliger til turister, og dagens lovverk hindrer mange fra å gjøre dette på lovlig vis.

Et annet problem er at i dårlige tider i hotellbransjen har mange bygninger som har drevet med turistutleie blitt tatt ut av drift, eller har redusert antallet leiligheter som leies ut til turister.

Disse leilighetene har gått over til å bli permanentboliger eller ferieboliger. Mange er solgt enkeltvis til private.

Nå når det er bedre tider og flere turister enn noen sinne strømmer til Gran Canaria, er det behov for flere turistsenger igjen.

Det har ført til at det har oppstått en sterkere konfliktsituasjon der folk som har kjøpt leiligheter i god tro føler seg presset og truet.

Kommer det lovendringer?

Chagrin: Jeg er sikker på at det kommer endringer i både moderniseringsloven, reguleringsplanen og reguleringen av utleie av ferieboliger, det er nødvendig.

Regjeringen på Kanariøyene gir sterke signaler om at det skal skje en gjennomgang.

Gran Canaria og Kanariøyene må tillate både profesjonell hotelldrift og privat utleie for å ha et diversifisert tilbud som dekker behovene til alle typer turister. Dette er to forskjellige ting, og de må holdes helt adskilt.

Slik kan du påvirke selv

Mange boligeiere på Gran Canaria kan kjenne seg maktesløse med den kompliserte og uoversiktlige situasjonen som råder.

De er imidlertid ikke helt uten makt, selv ikke utlendinger som ikke kan påvirke gjennom å stemme i de spanske og kanariske valgene, og stort sett ikke blir informert om noe som helst fra myndighetene.

Chagrin: Det er viktig at sameiene organiserer seg og samarbeider for å påvirke endringer i lover og reguleringer.

Jeg vil si at det er en liten revolusjon som har startet i San Bartolome de Tirajana i dag, der sameier har gått sammen og går hardt inn for å påvirke.

Denne lille revolusjonen kommer til å vokse. Jeg tror det vil skje i Mogán også i neste omgang, hvor dagens planregulering er fra 1988 og dårlig dokumentert. Lovene og reguleringene vil etter hvert bli endret til det bedre.

Mange særinteresser

Problemstillingene omtalt i denne artikkelen har i pressen vært preget av mange særinteressenter som ønsker å legge fram sine budskap i et spesielt lys.

Canariajournalen.no gjør oppmerksom på at ACEGI representerer 85 eiendomsmeglere på Kanariøyene som også er å betrakte som en særinteresse.

Dette fordi en eiendomsmegler i utgangspunktet er tjent med at det er færrest mulig begrensninger i eiendomsmarkedet.

Status i turistsoner

Dette er status for den virkelige bruken av turistklassifiserte soner, ifølge vurderingen til øyrådet på Gran Canaria per februar 2014.

• Bahía Feliz: Blandet turistområde med en del permanentboliger
• Playa del Águila: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• San Agustín: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• Rocas Rojas - La Gloria: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• Playa del Ingles: Blandet, med en del permanentboliger
• Campo de Golf: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• Sonnenland: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• Meloneras: Blandet, med en del permanentboliger
• El Oasis: Blandet, med en del permanentboliger
• Campo de Golf: Kun turisme
• Monte León: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• Meloneras Golf: Inne i en prosess for å bli konsolidert
• Balito-Patalavaca: Blandet, med en del permanentboliger
• La Verga: Inne i en prosess for å bli konsolidert
• Las Calas: Inne i en prosess for å bli konsolidert
• Amadores-Puerto Rico: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• Anfi-Tauro: Inne i en prosess for å bli konsolidert
• Playa del Cura: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• Barranco de Tauro: Inne i en prosess for å bli konsolidert
• Costa Taurito: Inne i en prosess for å bli konsolidert
• Taurito: Inne i en prosess for å bli konsolidert
• Playa de Mogán: Blandet, med en høy andel permanentboliger
• Puerto de Mogán (havneområdet): Blandet, med en del permanentboliger

Ikke utviklede turistsoner i sør

• Tarajalillo – Lilolandia (her kommer det en stor badepark)
• Caserío de la Media Fanega
• Santa Águeda
• Cueva del Canario
• Catanga